Le Cour de cassation précise les limites des conditions attachées au renouvellement d’un bail commercial

Dans un arrêt important du 16 février 2026, la Cour de cassation de Belgique apporte des clarifications essentielles quant aux conditions qu’un preneur peut assortir à une demande de renouvellement d’un bail commercial.

Cette décision revêt une importance particulière pour le secteur du retail et de la franchise, où le bail commercial constitue souvent un pilier de l’activité.

1. Sommaire

Lorsqu’un preneur exerce son droit légal au renouvellement sur la base de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux, les conditions proposées doivent exclusivement concerner le futur bail.

Il est contraire à la loi d’assortir une demande de renouvellement de conditions portant sur le bail en cours, telles qu’une réduction rétroactive du loyer pour une période échue.

1. Les faits

En l’espèce, le preneur avait :

• introduit une demande de renouvellement, tout en
• subordonnant celle‑ci à une diminution du loyer applicable à la période antérieure.

La cour d’appel avait validé cette approche. La Cour de cassation l’a désavouée.

• Position de la Cour de cassation

La Cour rappelle que :

• le renouvellement du bail ne peut être confondu avec une renégociation du bail existant ;
• le bail en cours reste régi par ses règles impératives propres, notamment en matière de révision du loyer ;
• admettre de telles conditions reviendrait à contourner le cadre légal et à créer une insécurité juridique ;
• L’argument principal est que la loi belge sur les baux commerciaux prévoit qu’en l’absence de réponse du bailleur dans les délais impartis (dans les trois mois suivant la lettre de renouvellement), celui-ci est réputé accepter les nouvelles conditions. Ce mécanisme juridique ne peut s’appliquer aux conditions relatives à la durée restante de neuf ans

1. Impact pour la pratique de la franchise et du retail

Cet arrêt renforce la sécurité juridique :

• le preneur ne peut instrumentaliser le renouvellement pour remettre en cause le passé ;
• le bailleur (et, par extension, le franchiseur) est protégé contre des tentatives indirectes de révision du loyer ;
• une rédaction rigoureuse des demandes de renouvellement est indispensable.

1. Message clé

Le renouvellement d’un bail commercial n’est pas un moyen de rouvrir le passé, mais bien une projection contractuelle vers l’avenir.

 Stijn Claeys – Racine