Contrat de franchise et contrat de bail en Région wallonne

La Cour de cassation a prononcé un arrêt intéressant ce 12 décembre 2025 qui apporte une clarification importante pour la pratique des baux commerciaux « adossés » à un contrat de franchise en Région wallonne.

La législation applicable en Région wallonne

On rappellera que le décret-programme wallon du 17 juillet 2018, a complété l’article 1er de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, uniquement pour la Région wallonne, par deux paragraphes essentiels.

D’une part, les dispositions de la loi sur les baux commerciaux s’appliquent « intégralement aux baux conclus dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial tel que défini à l’article I.11, 2, CDE » (ce qui vise notamment les contrats de franchise).

D’autre part, « toute clause destinant exclusivement les lieux loués à l’exploitation d’une enseigne déterminée est réputée non écrite », ce qui vise précisément les clauses liant le bail à la seule enseigne du réseau du franchiseur.

Par modification de la loi de 1951, le législateur wallon a ainsi voulu s’écarter de la tendance qui considère le bail commercial comme un simple accessoire du contrat de franchise, permettant de mettre fin au bail en même temps qu’au contrat de franchise, sans application du régime protecteur de la loi de 1951 et sans indemnité d’éviction.

Les Régions flamandes et bruxelloise n’ont pas inséré de dispositions similaires.

Les faits essentiels de l’affaire soumise à la Cour de Cassation

Franchiseur et franchisé avaient conclu simultanément, en 2013, un contrat de franchise et un bail commercial. La durée du contrat de franchise était, elle aussi, fixée à neuf ans.

Le bail prévoyait notamment que les lieux étaient loués à usage exclusif d’un magasin faisant partie du réseau du bailleur et contenait une clause d’interdépendance : l’annulation, la résolution ou la résiliation de l’une des deux conventions (bail ou franchise) emporte pour l’autre le même sort.

Le contrat de franchise contenait par ailleurs une option d’achat du fonds de commerce au profit du franchiseur, exerçable à la fin de la franchise.

Le franchisé avait régulièrement demandé le renouvellement du bail commercial, tandis que le franchiseur refusait le renouvellement de la franchise et levait l’option d’achat du fonds, en soutenant que la demande de renouvellement du bail était « sans objet » dès lors que le bail devait prendre fin en même temps que la franchise.

La décision de la Cour de cassation

Le Tribunal de première instance du Brabant wallon, statuant en appel, avait admis la validité d’une condition résolutoire liant le sort du bail à celui du contrat de franchise et en avait déduit que la demande de renouvellement du bail était sans objet, excluant ainsi toute indemnité d’éviction.

La Cour de cassation casse ce jugement en rappelant le caractère impératif, en faveur du preneur, de l’article 1er, §§ 2 et 3, de la loi sur les baux commerciaux, tel qu’applicable en Région wallonne.

Elle juge qu’en ce qu’elle prive le preneur du droit au renouvellement du bail et, en cas de refus sans motif du bailleur de renouveler le bail, de l’indemnité prévue à l’article 16, IV, une clause résolutoire liant le sort du bail commercial conclu dans le cadre d’un contrat de partenariat commercial à celui dudit contrat de partenariat ne peut produire effet.

Autrement dit, dès lors que le bail est conclu dans le cadre d’un partenariat commercial au sens de l’article I.11, 2 CDE, le bailleur ne peut pas, en Région wallonne, neutraliser par une clause (résolutoire ou d’interdépendance) le droit légal du preneur au renouvellement et, le cas échéant, à l’indemnité d’éviction.

Portée pratique pour les contrats de franchise en Wallonie

L’arrêt confirme qu’en Région wallonne, le bail commercial « adossé » à une franchise acquiert une véritable autonomie juridique par rapport au contrat de franchise.

​Le franchiseur-bailleur ne peut lier conventionnellement la fin du bail à la fin de la franchise, si cela a pour effet de priver le franchisé de la protection impérative des articles 13 et 16, IV, de la loi de 1951 (droit au renouvellement et indemnité d’éviction).

Cela concerne également les contrats de bail antérieurs au décret de 2018, celui-ci s’appliquant immédiatement aux effets futurs des contrats en cours.

Conséquences pour la rédaction des contrats

Quel enseignement en tirer pour la pratique contractuelle des réseaux de franchise en Région wallonne ?

Dans la pratique des réseaux, cela impose de revoir les modèles de baux et de contrats de franchise en Région wallonne.

Il convient d’éviter les clauses qui affectent exclusivement les lieux à l’exploitation d’une enseigne déterminée, et/ou qui prévoient que la fin, la non-prolongation ou la résolution de la franchise entraîne automatiquement la fin du bail, sans application du régime légal de renouvellement et d’indemnité d’éviction.

Marc Geron- Avroy Avocats