La promesse de renouvellement du bail commercial Restons vigilants

Le renouvellement du bail constitue l’un des sujets les plus épineux de la loi sur les baux commerciaux. Même les praticiens les plus aguerris font preuve de la plus grande prudence, lorsqu’ils y sont confrontés, de peur de tomber dans les pièges du renouvellement.

Parmi  les écueils les plus récurrents, nous avons choisi d’aborder la question de la portée de la promesse de renouvellement du bail formulée par le bailleur.

S’il est communément admis en doctrine et en jurisprudence que le bailleur peut, à l’occasion de la conclusion du bail initial, promettre au preneur qu’il ne s’opposera pas au renouvellement du bail commercial, une telle renonciation ne suffit pas légalement à garantir le locataire qu’il obtiendra bien son renouvellement…

En effet, la renonciation du bailleur à refuser le renouvellement du bail:

1. Ne permet pas aux parties de déroger au formalisme impératif de la demande de renouvellement, imposé par l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux.

La Cour de cassation rappelle, à cet égard, que « (…) La circonstance que le preneur a conclu un accord de renouvellement du bail avant le délai prévu pour
la demande de renouvellement n’exonère pas celui-ci de l’obligation de
demander le renouvellement dans le délai prévu à l’article 14, alinéa 1 er de
la loi sur les baux commerciaux« [1]

Même s’il bénéficie d’une promesse de renouvellement écrite de son bail commercial, le preneur ne sera donc pas dispensé de solliciter ledit renouvellement selon les formes, à peine de déchéance de son droit au renouvellement.

2. N’implique pas nécessairement que le bailleur renonce également à son droit d’en négocier les modalités au cours de la période du renouvellement.

• En effet, le siège de la matière liée au refus du renouvellement relève de l’article 16 de la loi du 30 avril 1951, alors que celui relatif aux modalités du renouvellement relève de l’article 18 de la loi. En outre, la jurisprudence et la doctrine confirment que « une telle promesse de renouvellement implique donc l’accord du bailleur sur le principe du renouvellement, mais non sur ses modalités[2]

Le bailleur qui se contente de promettre de ne pas refuser le renouvellement du bail pourra donc proposer un nouveau loyer ou d’autres conditions modifiées, dans le cadre de sa réponse à la demande de renouvellement du preneur, sans pour autant contrevenir à sa promesse de renouvellement.

• Par ailleurs, une certaine jurisprudence va même jusqu’à revendiquer le caractère impératif en faveur du bailleur de l’article 18 de la loi du 30 avril 1951, en considérant que le bailleur « ne peut toutefois renoncer à l’avance à son droit de discuter des conditions, en particulier du prix, et, si nécessaire, à faire appel au juge de paix. »[3] Nous émettons quelques réserves sur ce dernier point, dans la mesure où il s’agit d’un jugement isolé, qui n’a pas encore trouvé écho dans le reste de la jurisprudence.

Au vu de ce qui précède, les parties averties feront preuve de la plus grande circonspection, lorsqu’elles feront le choix de prévoir et, le cas échéant, de modaliser les termes d’une promesse de renouvellement du bailleur, en vue d’éviter de mauvaises surprises le moment venu.

[1] Cass. 21 mars 2003, Pas., 2003, p.590, obs.

[2] Van den Haute, E., « Chapitre 7 – Renouvellement du bail commercial » in Traité des contrats spéciaux, 1e édition, Bruxelles, Larcier-Intersentia, 2024, p. 1212 ; J.P. Bruxelles (4^ème canton), 10 mai 1994, J.J.P., 1994, p. 3

[3] J.P. Grammont 25 octobre 2023 – R.W. 2023-24, liv.20, 792

Osborne Clarcke