Petit guide pratique du renouvellement du bail commercial

Le choix d’un emplacement est un élément essentiel de la réussite d’une franchise. Il sera souvent occupé dans le cadre d’un bail commercial et la question du renouvellement du bail commercial devra recevoir une attention particulière.
La loi du 30 avril 1951 sur les baux commercial prévoit en effet une procédure de renouvellement qui impose des délais stricts et un formalisme sanctionnés de déchéance et de nullité.

La compétence en matière de bail a été régionalisée à l’occasion de la sixième réforme de l’État. Des compétences ont été octroyées aux Régions pour adopter des règles spécifiques en matière de location.
Les trois régions ont fait usage de ces compétences mais la procédure de renouvellement en matière de bail commercial n’a pas été modifiée et elle reste donc identique dans les trois régions.

L’article 13 de la loi sur les baux commerciaux confère au preneur le droit demander par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce. Le renouvellement peut être demandé à trois reprises.

Quand et comment le renouvellement doit-il être demandé par le preneur ?

La demande doit être adressée dix-huit mois au plus et quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours et ce, à peine de déchéance.

Elle doit être notifiée par exploit d’huissier ou par lettre recommandée.

Attention : la date à prendre en considération pour que le délai soit respecté est sujette à controverse. Certaines juridictions retiennent la date de l’envoi et d’autres la présentation de la demande au domicile du bailleur. Il est donc prudent de ne pas attendre le dernier jour du délai avant d’envoyer la demande par recommandé ou au besoin de recourir à l’exploit d’huissier.

En ce qui concerne la forme, la demande doit contenir :

1. les conditions auxquelles le preneur veut conclure le nouveau bail
2. la mention qu’à défaut de notification par le bailleur, également par exploit d’huissier ou par lettre recommandée, et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées

L’absence de ces mentions entraîne la nullité de la demande de renouvellement.

Attention : La Cour de Cassation, dans un arrêt du 16 février 2018, fait une application stricte de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux : il faut mentionner expressément que la réponse du bailleur se fait, soit par huissier de justice, soit par lettre recommandée (dans le litige en cause la demande de renouvellement envoyée par recommandé se limitait à reprendre le texte de l’article 14 de la loi sur les baux commerciaux et mentionnait « qu’à défaut de notification par vous, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de votre refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, vous serez présumés consentir au renouvellement aux conditions proposées ci-dessus » : la Cour de Cassation dit que le formalisme n’est pas respecté et la demande de renouvellement doit être considérée comme nulle).

Que peut faire le bailleur ?

1. Il ne fait rien.

Dans ce cas le bail est renouvelé aux conditions demandées par le preneur.

2. Le bailleur refuse le renouvellement

Il ne peut le faire que pour les motifs énoncés par la loi (occupation personnelle, affectation de l’immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale, …) ou moyennant le paiement d’une indemnité égale à 3 ans de loyers.

Recours

Le preneur peut introduire un recours devant la justice de paix s’il estime que le bailleur ne peut se prévaloir de l’un des motifs prévu par la loi.  Le recours doit être introduit à peine de forclusion dans les trente jours de la réponse du bailleur.

3. Le bailleur accepte le renouvellement mais à des conditions différentes de celle du preneur

Recours

Le preneur peut introduire un recours devant la justice de paix qui doit également être introduit à peine de forclusion dans les trente jours de la réponse du bailleur.

Attention : tant le preneur que le bailleur devront veiller à rédiger avec la plus grande attention la demande de renouvellement et la réponse. En effet, selon une doctrine et une jurisprudence majoritaires, les parties sont tenues dans les limites des propositions formulées de la demande de renouvellement et de la réponse du bailleur et ne pourraient faire état de nouvelles exigences devant le juge.

Le juge statue en équité. Le bail est renouvelé aux conditions fixées par le juge.
Un appel est possible.
Dans l’hypothèse où le juge déciderait du renouvellement du bail à des conditions défavorables au preneur, la loi lui donne le droit de se désister de sa demande de renouvellement. Le preneur doit se désister au plus tard dans les 15 jours de la signification du jugement prononcé en appel.

4. Le bailleur fait état de l’offre d’un tiers

Le bailleur doit notifier cette offre par recommandé ou exploit d’huissier au preneur. La notification doit prévoir la prise en charge par le tiers d’une indemnité d’éviction en faveur du preneur évincé et indiquer que le preneur dispose d’un délai de 30 jours pour faire une offre égale et la déchéance qui résulte de l’inobservation de ce délai.

Que peut faire le preneur ?
Il ne fait rien : le tiers lui est préféré, mails il aura éventuellement droit à l’indemnité d’éviction.

Il fait une offre égale dans le délai de 30 jours : il est préféré au tiers.

Il est d’accord sur le loyer proposé par le tiers mais le différend porte sur les autres conditions du bail : c’est le juge de paix qui tranchera le litige.

Il conteste la validité ou de la sincérité de l’offre du tiers : il pourra saisir le juge de paix. Si ce dernier fait droit à la demande du preneur, le bail sera renouvelé aux prix et conditions fixés soit de commun accord, soit par le juge.

Marc Geron
AVROY AVOCATS