Afnameverplichtingen naar de prullenbak? Naar een ruimere bescherming voor de Brusselse franchisenemer-handels(onder)huurder.

Op 20 februari 2025 werd in het Brussels Hoofdstedelijk Parlement een voorstel van ordonnantie ingediend “tot wijziging van de Handelshuurwet met het oog op een betere bescherming van de handelshuurder, in het bijzonder binnen de horecasector”. Het opzet: het evenwicht tussen huurder en verhuurder, dat in de praktijk vaak zou ontbreken, herstellen. De vraag is echter of de voorgestelde aanpassingen hun doel niet (ver) voorbijschieten. De potentieel verregaande gevolgen voor sommige franchisenetwerken binnen en buiten de horeca lijken alleszins onvoldoende doordacht.

1. Sanctionering van de afnameplicht

1. Voorstel

Concrete aanleiding voor het voorstel was de sluiting van enkele ‘iconische’ Brusselse cafés, toegeschreven aan de problematiek rond zgn. brouwerijcontracten, waarbij in de handelshuurovereenkomst ook een afnameplicht m.b.t. dranken wordt voorzien. Een te lage afname kan leiden tot de beëindiging van de handelshuur. Hoewel in de horeca sinds 2015 een gedragscode[1] geldt die clausules ter beëindiging van de huur wegens het niet naleven van de minimale afnameplicht verbiedt, geeft deze gedragscode volgens de initiatiefnemers onvoldoende rechtszekerheid: de handelshuurder moet de zekerheid hebben dat zijn uitbatingslocatie gevrijwaard blijft, mits hij (enkel) zijn huurdersverplichtingen naleeft.

Het voorstel beoogt daarom een scheiding tussen de handelshuurovereenkomst en elk ander contract tussen huurder en verhuurder over de uitbatingsactiviteiten in strikte zin. Hoewel partijen in de huur bepalingen mogen opnemen over de wijze en modaliteiten van uitbating, mag de niet-naleving ervan door de huurder niet meteen leiden tot het verlies van de uitbatingslocatie. Het voorstel voorziet daarom volgende toevoegingen in (de Brusselse versie van) de Handelshuurwet:

• Een nieuw artikel 3bis, volgens het welke “elk beding dat de verhuurder het recht geeft de huur te beëindigen wegens niet-nakoming door de huurder van enige verbintenis andere dan deze opgenomen in deze afdeling” als ongeschreven wordt beschouwd;

• Een tweede lid in artikel 16, I over de weigering van de huurhernieuwing, waarbij wordt verduidelijkt dat “verplichtingen die verband houden met een verbintenis tot exclusieve en/of minimale afname van goederen” niet in aanmerking worden genomen in het kader van een weigering wegens grove tekortkoming door de huurder.

Niet onbelangrijk: het ene en het andere zouden onmiddellijk van toepassing zijn, ook op lopende overeenkomsten en zonder enige overgangsperiode. Vooral op dit punt was de Raad van State (terecht) kritisch.[2]

1. Kritische bedenkingen bij het voorstel

Hoewel het doel van het voorstel van ordonnantie duidelijk is, kunnen toch enkele kritische bedenkingen worden geformuleerd bij de concrete uitwerking ervan.

Een eerste kanttekening is de formulering van artikel 3bis, dat verwijst naar de niet-naleving van “enige andere verbintenis dan deze opgenomen in deze afdeling”. Daarmee miskent het voorstel het feit dat de Handelshuurwet (“deze afdeling”) lang niet alle verplichtingen van de huurder opsomt: de meeste van diens verbintenissen volgen uit het gemene (huur)recht. Hoewel de initiatiefnemers met artikel 3bis enkel doelden op clausules ter bestraffing van de niet-naleving van een “verplichting die niet raakt aan de handelshuur zelf” (bv. een afnameplicht), lijkt men over het hoofd te zien dat – volgens de letterlijke bewoordingen van het voorstel – ook de huurdersverbintenissen van gemeen recht (onbedoeld) mee onder deze bepaling vallen. In een bepaalde lezing zou het niet-betalen van de huurgelden geen reden meer zijn om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat de verplichting tot het betalen van huur niet in “deze afdeling” zijn opgenomen.

Vervolgens hebben de initiatiefnemers weinig oog voor het verschil tussen een ‘opzeg’ en een ‘ontbinding’ van een overeenkomst. Volgens de toelichting wil artikel 3bis “het opzeggen van de huur als sanctie” verbieden bij tekortkomingen die niet raken aan de (handels)huur zelf. Een opzegging is in het verbintenissenrecht echter geen sanctiemechanisme. Allicht doelden de initiatiefnemers op de opname van een uitdrukkelijk ontbindend beding, dat wél dient om een wanprestatie te bestraffen. Echter wordt dergelijke clausule in huurcontracten vandaag reeds voor niet geschreven gehouden ingevolge artikel 1762bis oud Burgerlijk Wetboek. In die zin rijst de vraag of het voorgestelde artikel 3bis ook echt een meerwaarde biedt ten opzichte van de bestaande regels. De enige situatie waarin deze nieuwe bepaling een nuttig effect kan hebben, is het geval waarin de verhuurder de gerechtelijke ontbinding zou vragen, specifiek omdat de huurder tekort is gekomen aan een “verbintenis andere dan deze opgenomen in deze afdeling”.

Alleszins lijkt het erop dat de initiatiefnemers onvoldoende hebben nagedacht over de praktische werking van het beoogde verbod. Hoewel het voorstel lijkt te veronderstellen dat de verbintenissen rond de uitbating mee worden opgenomen in het huurcontract, is dit in de praktijk niet altijd het geval. Vaak wordt naast de handelshuur een afzonderlijke overeenkomst rond de uitbating (bv. een afnameovereenkomst, maar ook een franchisecontract of een afzonderlijk dienstencontract bij shopping centra) gesloten die voorziet dat de handelshuur (i) accessoir is aan dit contract en bijgevolg (ii) automatisch vervalt dan wel beëindigd kan worden wanneer het contract een einde neemt om ongeacht welke reden. Het voorstel van ordonnantie gaat niet uitdrukkelijk in op de vraag of artikel 3bis in voorkomend geval ook geldt voor dergelijke clausules die niet in de handelshuur, maar wel in een parallelle overeenkomst zijn opgenomen.

Dat laatste brengt het voorstel ook in het vaarwater van het Europees (mededinging)recht. Artikel 5.2 van de Groepsvrijstellingsverordening verticale overeenkomsten (2022/720), laat exclusieve afnameverplichtingen uitdrukkelijk toe indien “de contractgoederen of -diensten door de afnemer worden verkocht in ruimten en op terreinen die eigendom zijn van de leverancier of door de leverancier worden gehuurd van een derde die niet met de afnemer is verbonden, mits de duur van het concurrentiebeding de termijn gedurende welke de afnemer de ruimten en terreinen in gebruik heeft, niet overschrijdt.” Wat toegelaten is onder het Europees mededingingsrecht, mag niet alsnog verboden worden onder het nationaal recht (art. 3.2 Vo 2003/1). Los daarvan, is een (afdwingbare) afnameverplichting voor heel wat franchisegevers een doorslaggevende reden om een franchiseovereenkomst met accessoire (onder)huur te sluiten en blijvend te investeren. Dat dreigt door het voorstel op de helling te worden gezet, ook met terugwerkende kracht en voor lopende overeenkomsten.

Echter lijkt het erop dat, ook indien de regel uit het voorgestelde artikel 3bis inderdaad toegepast kan worden op bedingen buiten de handelshuur, deze in de praktijk relatief eenvoudig omzeild kan worden: het artikel spreekt over elk beding “dat de verhuurder het recht geeft om de huur te beëindigen”, wat een actieve beslissing van de verhuurder veronderstelt bij de stopzetting van de huur. Wanneer de beëindiging van het parallelle (franchise)contract echter geldt als ontbindende voorwaarde voor de huur, dan treedt de beëindiging van de huur in voorkomend geval automatisch in en zal de bescherming van het voorgestelde artikel 3bis dus evenmin spelen. Een tekortkoming aan een afnameplicht, of enig andere verplichting onder de franchise overeenkomst, zou zo dus toch (rechtsgeldig) kunnen leiden tot het einde van de huur wanneer (i) de franchiseovereenkomst wordt opgezegd of ontbonden wegens wanprestatie; en (ii) voorzien is dat de handelshuur automatisch vervalt wanneer de franchiseovereenkomst een einde neemt. Kortom: het doel van de initiatiefnemers wordt in dergelijke hypothese niet bereikt.

2. Drempelgeld

1. Voorstel

Een tweede knelpunt betreft het drempelgeld dat de (nieuwe) huurder aan de verhuurder betaalt voor het genot van een reeds opgebouwde handelszaak of van de bekendheid gecreëerd tijdens eerdere uitbatingen van het pand. Bij gebrek aan wettelijk kader speelt de contractsvrijheid ten volle op dit punt. Omdat hetgeen de nieuwe huurder in ruil krijgt voor het drempelgeld vooral de verdienste zou zijn van de vorige uitbater, menen de initiatiefnemers dat (minstens) de helft van de betaalde som onder bepaalde voorwaarden aan die laatste moet worden doorgestort. Daartoe wordt de invoering van een nieuw artikel 24bis in de Handelshuurwet voorgesteld.

Opvallend is dat deze doorstortingsplicht geldt zodra de huur ten einde kwam bij toepassing van artikel 3 (opzeg) of artikel 16, I, 1°, 3° of 5° Handelshuurwet (weigering huurhernieuwing). Het mechanisme speelt dus ook wanneer de vorige huurder de huur zelf beëindigde. Bij weigering van de hernieuwing zonder motief (artikel 16, IV Handelshuurwet) is daarentegen geen doorstorting voorzien. Een uitzondering op de doorstortingsplicht geldt wanneer de verhuurder kan bewijzen dat de voormalig huurder een grove tekortkoming heeft begaan (per hypothese: onder de huur en niet (enkel) onder enige franchise- of andere samenhangende overeenkomst). Die doorstortingsverplichting is er evenmin ingeval van weigering van hernieuwing “om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit.” Per hypothese is er dan geen vergoedbare goodwill.

1. Kritische bedenkingen bij het voorstel

Conceptueel kan de vraag gesteld worden of de huurder die zelf opzegt, aanspraak moet kunnen maken op een deel van het door de volgende huurder betaalde drempelgeld. Dat is overigens niet zozeer een ‘morele’ vraag. Niet zelden zal de huurder pas zelf opzeggen wanneer zijn uitbating verlieslatend is en hij (daarom) zelf geen overnemer heeft gevonden. Het is juist in die gevallen dat de verhuurder zal (moeten) investeren in de inrichting om een doorstart mogelijk te maken. En dat brengt ons tot de kern van de zaak. Het door de nieuwe huurder betaalde drempelgeld heeft lang niet altijd (uitsluitend) betrekking op door een vorige huurder gerealiseerde goodwill (of andere ‘verdienste’). Dit geldt eerder bij uitstek bij franchising, waar de relevante goodwill minder gebonden is aan de locatie en de verdiensten van een eerdere uitbater op diezelfde locatie, dan wel aan het enseigne van de franchisegever. Open vraag is ook of enige instapkosten of entreefee die in het kader van de franchiseovereenkomst wordt gevraagd als door te storten ‘drempelgeld’ kan (moet) worden gekwalificeerd.

Overigens kan tevens de vraag gesteld worden waarom de huurder die tussentijds opzegt wél aanspraak kan maken op een deel van het drempelgeld, maar de huurder die de facto hetzelfde doet door (welbewust) af te zien van handelshuurhernieuwing, niet. Voor dit onderscheid wordt evenmin een rechtvaardiging geboden.

Het is evenmin vanzelfsprekend dat de huurder wiens huurhernieuwingsaanvraag werd geweigerd, aanspraak moet kunnen maken op een deel van het drempelgeld. Per hypothese zal deze huurder immers al aanspraak kunnen maken op een uitzettingsvergoeding om het (gedeeltelijk) verlies van zijn handelszaak en goodwill te compenseren (art. 25 Handelshuurwet). Deze vergoeding is in de regel forfaitair. De huurder kan zich echter tot de rechter wenden “wanneer de vergoeding klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft” (art. 25, lid 4 Handelshuurwet). Het door een nieuwe huurder betaalde drempelgeld kan daarbij een element zijn. Daarnaast geldt ook in deze gevallen dat het door de nieuwe huurder betaalde drempelgeld evenzeer (deels) betrekking kan hebben op door de verhuurder gedragen kosten en investeringen en niet (enkel) op de door een vorige uitbater gerealiseerde goodwill (of andere verdiensten). Minstens theoretisch zou deze goodwill overigens gerealiseerd kunnen zijn door de verhuurder zelf (bv. ingevolge een eigen uitbating tussen beide huurovereenkomsten in).

Tot slot bevat het voorstel ook enkele onzorgvuldigheden. Zo is het toegevoegde tweede lid in artikel 16, I Handelshuurwet ongelukkig geplaatst. Uit de toelichting blijkt de bedoeling om met deze toevoeging discussies over de afnameplicht uit te sluiten van de kwalificatie als ‘grove tekortkoming’ die de weigering van de huurhernieuwing rechtvaardigt. De logische keuze zou zijn geweest om de voorgestelde zinsnede toe te voegen in artikel 16, I, 4° Handelshuurwet over de weigering van de hernieuwing wegens grove tekortkoming. Door de opname in een nieuw, afzonderlijk tweede lid van artikel 16, I Handelshuurwet ontbreekt echter de koppeling tussen deze toevoeging en de weigering op grond van artikel 16, I, 4° Handelshuurwet, waardoor in een strikte lezing van de wettekst het doel van de initiatiefnemers niet wordt bereikt.

Ook het voormelde gebrek aan doorstortingsplicht voor het drempelgeld na weigering van de huurhernieuwing zonder motief, lijkt eerder het gevolg van een vergetelheid dan een bewuste keuze van de initiatiefnemers. De toelichting bij het voorstel bevat alleszins geen uitdrukkelijke motivering waarom de doorstorting in die laatste hypothese niet van toepassing zou zijn, al zou men nog kunnen argumenteren dat juist in die hypothese de huurder aanspraak kan maken op zijn integrale werkelijk geleden schade (art. 16, IV, in fine) en bijkomende bescherming daarom overbodig is.

3. besluit

We kunnen besluiten dat, waar de bedoeling en de beweegredenen van de initiatiefnemers erg duidelijk blijken uit de toelichting van het voorstel van ordonnantie, de concrete legistieke uitwerking toch enigszins te wensen overlaat. De bredere impact op andere dan horeca en brouwerijcontracten (en dan met name franchising), lijkt ook niet volledig doordacht. Betwistbaar is ook de voorgenomen onmiddellijke inwerkingtreding op lopende contracten. Nochtans zijn afdwingbare (exclusieve) afnameverplichtingen voor heel wat franchisegever een doorslaggevende overweging voor het aangaan van een hoofd(onderver)huur. Het is onzeker of dit voorstel ook daadwerkelijk (op korte termijn) wordt op- en aangenomen in het Brussels parlement, zeker gelet op het gebrek aan regering in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op dit ogenblik.

[1] https://www.horecavlaanderen.be/gedragscode. Een geactualiseerde versie van deze gedragscode staat in de steigers.

[2] Advies 77.606/3 Raad van State van 5 mei 2025: “Tenzij er een specifieke reden bestaat om af te wijken van de gangbare termijn van inwerkingtreding van ordonnanties, vastgesteld bij artikel 33 van de bijzondere wet van

12 januari 1989 ‘met betrekking tot de Brusselse Instellingen’, moet worden afgezien van de onmiddellijke inwerkingtreding, teneinde eenieder een redelijke termijn te geven om kennis te nemen van de nieuwe bepalingen.”