Handelshuur onder druk in Wallonië

Het Belgisch Hof van Cassatie heeft op 12 december 2025 een principieel arrest geveld dat de contractuele praktijk waarbij franchise en handelshuur worden gekoppeld (franchisegever is hoofdhuurder en onderverhuurt aan franchisenemer) fundamenteel beïnvloedt in Wallonië. Dit arrest bevestigt dat de Waalse wijzigingen aan art. 1, §§2–3 van de handelshuurwet, die bepalen dat(i) de handelshuurwet ook van toepassing is op huurcontracten in commerciële samenwerkingsverbanden zoals franchising en dat (ii) elke clausule die een handelshuur exclusief koppelt aan een bepaald merk nietig is, van openbare orde zijn ten voordele van de huurder.

Context & Analyse:

De Waalse wijzigingen aan art. 1, §§2–3 van de handelshuurwet zijn van openbare orde. Het Hof verduidelijkt dat een ontbindende clausule die er voor zorgt dat het einde van de franchise automatisch ook het einde betekent van de (onder)handelshuur tussen dezelfde partijen niet mag raken aan:

• Het recht op hernieuwing (art. 13) van de onderhuur voor de (ex) franchisenemer;
• Uitwinningsvergoeding (gelijk aan drie jaar huur) die de (ex)franchisenemer kan vorderen bij niet-gefundeerde weigering (art. 16, IV) van de hernieuwing van de handelshuur door de franchisegever. Het einde van de franchiseovereenkomst is dus geen reden om de hernieuwing van de (onder)huur te weigeren.

Vragen en kritische noot

In huidig geval was het bijkomend zo dat de franchiseovereenkomst een aankoop optie bevatte voor de franchisegever op de handelszaak die zou worden gelicht bij afloop van de franchiseovereenkomst. De vraag is dan ook wat de impact van dit arrest is op deze aankoopoptie. De huurhernieuwing moet gevraagd worden 18 tot 15 maand voor het aflopen van de huurovereenkomst (en dus in dit geval wellicht ook voor het aflopen van de franchiseovereenkomst met een gelijke duur). Houdt dit arrest dan ook in dat eens de franchiseovereenkomst ook is afgelopen, de optie lichting niet tot gevolg heeft dat de (ex)franchisenemer sowieso geen huurovereenkomst meer heeft nu deze mee verkocht is samen met zijn handelszaak? Wellicht niet, zodat de concrete impact van deze procedure in de praktijk wellicht in dit geval beperkt is. De franchisenemer verliest zijn rechten als huurder, maar krijgt hiervoor een vergoeding via de aankoopprijs voor zijn handelszaak bij het lichten van de aankoopoptie.

Impact voor de praktijk:

• Contractaudit: Controleer clausules die huur en franchise koppelen en bekijk of de locatie dermate van belang is voor u als franchisegever.
• Herziening van clausules: Voorzie afzonderlijke beëindigingsmechanismen in elk contract of andere manieren om de duur van de (onder)huur aan die van de franchiseovereenkomst te koppelen of om als franchisegever rechten te verwerven op de locatie van het franchisepunt (zoals bijvoorbeeld door een aankoopoptie op de handelszaak?).
• Regionale differentiatie: Pas contracten aan per regio, aangezien de strikte regels enkel in Wallonië gelden.

Conclusie:

Dit arrest is een wake-upcall voor alle spelers in retail en franchise. Contacteer ons team voor een grondige analyse van uw contracten.