Cassatie verduidelijkt grenzen van voorwaarden bij handelshuurhernieuwing

Het Hof van Cassatie heeft zich in een recent arrest van 16 februari 2026 uitgesproken over een cruciale vraag in het handels‑ en franchiserecht: welke voorwaarden mag een huurder koppelen aan een aanvraag tot hernieuwing van een handelshuurovereenkomst?

Dit arrest is bijzonder relevant voor franchisegevers en franchisenemers in de retailsector, waar handelshuur vaak een kerncomponent vormt van het businessmodel.

1. Kernboodschap van het Hof

Wanneer een huurder zijn wettelijk recht op huurhernieuwing uitoefent op grond van artikel 14 van de Handelshuurwet, mogen de voorgestelde voorwaarden uitsluitend betrekking hebben op de toekomstige huurovereenkomst.

Voorwaarden die ingrijpen op de lopende huurovereenkomst, zoals een retroactieve huurprijsvermindering voor een reeds verstreken periode, zijn niet verenigbaar met de wet.

1. Feitelijke context?

In deze zaak had de huurder:

• een aanvraag tot huurhernieuwing ingediend, én
• die hernieuwing afhankelijk gemaakt van een huurkorting voor de vorige huurperiode.

Het hof van beroep had deze aanpak aanvaard. Het Hof van Cassatie vernietigt die beslissing.

• Redenering van het Hof van Cassatie

Het Hof benadrukt dat:

• een huurhernieuwing juridisch verschilt van een heronderhandeling van de lopende huur;
• de bestaande huurovereenkomst onderworpen blijft aan haar eigen dwingende regels, waaronder de specifieke mechanismen voor huurprijsherziening;
• het toelaten van “terugwerkende” voorwaarden bij een hernieuwing zou leiden tot wetsontduiking en rechtsonzekerheid;
• Het belangrijkste argument is dat de Belgische wet op de Handelshuur bepaalt dat, bij gebrek aan een tijdig antwoord van de verhuurder (binnen drie maanden na de verlengingsbrief), de verhuurder geacht wordt in te stemmen met de nieuw voorgestelde voorwaarden. Dit juridische mechanisme kan niet worden toegepast op voorwaarden die betrekking hebben op de lopende looptijd van negen jaar.

1. Belang voor de franchise‑ en retailpraktijk

Dit arrest schept belangrijke duidelijkheid:

• huurders kunnen een huurhernieuwing niet gebruiken als hefboom om het verleden te heronderhandelen;
• verhuurders (en dus ook de franchisegever als hoofdhuurder) blijven beschermd tegen indirecte huurprijsclaims buiten het wettelijk kader;
• een zorgvuldige redactie van hernieuwingsaanvragen is essentieel om nietigheid en procedures te vermijden.

1. TAKE-AWAYS

Een aanvraag tot huurhernieuwing is geen instrument om het verleden te corrigeren, maar een voorstel voor de toekomst.

Stijn Claeys – Racine