De stilzwijgende ontbindende voorwaarde: het steentje in de schoen van de Waalse wetgever?

Op 16 januari 2024 heeft de 1ste burgerlijke kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg van Waals-Brabant, zittende in hoger beroep, een belangrijk vonnis gewezen voor de franchisesector. In dat vonnis heeft de rechtbank namelijk geoordeeld dat een handelshuurovereenkomst betreffende een in Wallonië gelegen onroerend goed van rechtswege kan eindigen bij het einde van de franchiseovereenkomst, waarvan de hernieuwing aan de franchisenemer niet was verleend.

Dit vonnis is te waarderen omdat het, in het belang van de franchise, de impact relativeert van de in 2018 door de Waalse wetgever beoogde wijziging van artikel 1 van de wet van 30 april 1951 betreffende de handelshuur.

Volgens de parlementaire voorbereiding van die wetswijziging had de Waalse wetgever de ambitie om — zij het, zoals hierna zal blijken, vrij relatief — de bescherming van de franchisenemer-huurder te versterken wanneer de franchisegever tevens de verhuurder is. Concreet was het doel om de franchisenemer toe te laten (zo niet, in werkelijkheid, te verplichten) de gehuurde lokalen te blijven bezetten wanneer de franchiseovereenkomst zou worden beëindigd. Volgens sommige auteurs had de wetgever er in het bijzonder op het oog om rechtspraak te neutraliseren die de huurovereenkomst in bepaalde omstandigheden als accessoir aan de franchiseovereenkomst aanmerkte, met als gevolg dat het einde van de franchiseovereenkomst automatisch het einde van de huur teweegbrengt.

Zoals de rechtbank terecht opmerkt in het voormelde vonnis, is het zo dat het gemeen huurrecht uitdrukkelijke ontbindende bedingen verbiedt (automatische ontbinding van de huurovereenkomst wegens een contractuele tekortkoming door een van de partijen), en worden deze overeenkomstig artikel 1762bis van het Burgerlijk Wetboek als niet-geschreven beschouwd. “Het valt evenwel op te merken dat de wet betreffende de handelshuur, hoewel van dwingend recht, niet verhindert dat in de handelshuurovereenkomst zelf een ontbindende voorwaarde (een toekomstige en onzekere gebeurtenis die bij haar verwezenlijking de verbintenis doet uitdoven) wordt voorzien, voor zover dit niet tot gevolg heeft dat een kortere duur wordt bedongen dan bepaald in artikel 3 van de wet betreffende de handelshuur. Zoals uit de rechtspraak en de gezaghebbende rechtsleer blijkt, is de ontbindende voorwaarde geldig en kan zij bovendien stilzwijgend zijn, mits zij met zekerheid uit de wil van de partijen voortvloeit.”  

Dit standpunt uit de rechtspraak en rechtsleer is inmiddels uitdrukkelijk in het positieve recht verankerd door de Belgische wetgever. Artikel 5.142 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek bepaalt immers dat “de verbintenissen van een stilzwijgende ontbindende voorwaarde afhangen wanneer, gelet op de aard en de strekking van het contract, met zekerheid uit de bedoeling van de partijen blijkt dat het een einde moet nemen, met name: (…)  2° bij tenietgaan van een ander contract waarvan de partijen het lot van het eerste contract bedoelden te laten afhangen.”

Op die basis heeft de rechtbank vervolgens een gecombineerde analyse gemaakt van de betwiste handelshuurovereenkomst en de franchiseovereenkomst, waaruit duidelijk en ondubbelzinnig bleek dat de manifeste bedoeling van de partijen was:

• twee overeenkomsten te sluiten waarvan de oorzaken gemeenschappelijk en contractueel onderling afhankelijk zijn (wat bovendien uitdrukkelijk werd neergeschreven);
• een ontbindende voorwaarde in de handelshuurovereenkomst te voorzien die uitdrukkelijk is gekoppeld aan het einde van de franchiseovereenkomst.

De rechtbank baseerde haar oordeel over de zekere partijbedoeling onder meer op de volgende wezenlijke elementen:

• het feit dat de partijen de bestemming van de huur uitdrukkelijk als bepalend voor het sluiten van de handelshuurovereenkomst hebben beschouwd (“verhuurd voor het exclusieve gebruik als een winkel die deel uitmaakt van het netwerk van de verhuurder, uit te baten door de huurder, uitsluitend in zijn hoedanigheid van lid van dat netwerk. Er wordt dus uitdrukkelijk overeengekomen dat de verhuurder deze huurovereenkomst slechts aan de huurder toestaat om de exploitatie in de gehuurde lokalen van een handelszaak in het kader van de in de eerste alinea bedoelde overeenkomst mogelijk te maken”);
• de verbintenis van de franchisenemer-huurder, reeds bij het sluiten van de overeenkomst, om bij het einde van de franchiseovereenkomst de huurovereenkomst over te dragen aan een lid van het netwerk van de verhuurder, dat door de franchisegever-verhuurder wordt aanvaard, of om de huurovereenkomst vervroegd en minnelijk te beëindigen;
• de relatie van onderlinge afhankelijkheid tussen de huur- en de franchiseovereenkomst, in plaats van een accessorische verhouding van de handelshuurovereenkomst ten opzichte van de franchiseovereenkomst. De handelshuurovereenkomst bepaalde immers uitdrukkelijk dat de franchiseovereenkomst en de handelshuurovereenkomst dezelfde oorzaken hadden en dat bijgevolg de ontbinding of beëindiging van een van beide overeenkomsten hetzelfde gevolg voor de andere betekende. Niet alleen eindigde de handelshuurovereenkomst indien de franchiseovereenkomst eindigde, omgekeerd gold dit eveneens. Deze onderlinge afhankelijkheid was uitdrukkelijk in de franchiseovereenkomst voorzien;
• het feit dat de duur van beide overeenkomsten identiek was;
• dat de procedure om de hernieuwing van beide overeenkomsten te vragen qua timing perfect op elkaar was afgestemd. De franchisenemer-huurder kon immers 18 maanden vóór het einde van de overeenkomst de verlenging van de franchiseovereenkomst vragen;
• dat een optie tot aankoop van het handelsfonds in de franchiseovereenkomst was voorzien en eveneens in de handelshuurovereenkomst was overgenomen;
• dat de handelshuurovereenkomst voortdurend naar de franchiseovereenkomst verwees.

Voor het overige was deze stilzwijgende ontbindende voorwaarde geenszins in strijd met de dwingende bepalingen inzake duur van de handelshuurwet, aangezien zij noch tot doel, noch tot gevolg had de duur van de handelshuurovereenkomst te verkorten.

Bovendien beantwoordde het door de partijen aanvaarde en ingevoerde contractuele mechanisme uiteindelijk aan de wil van de wetgever, aangezien – ondanks het ontbreken van een uitzettingsvergoeding ten voordele van de huurder – werd voorzien in:

• een precieze, vooraf overeengekomen waardebepalingsmethode van het handelsfonds;
• een optie voor de verhuurder tot aankoop van het handelsfond van de huurder, waarmee werd gewaarborgd dat het handelsfonds in elk geval te gelde kon worden gemaakt, zodat de franchisenemer-huurder geen waardeverlies van het handelsfonds zou ondervinden.

Tot slot oordeelde de rechtbank dat de verwezenlijking van de stilzwijgende ontbindende voorwaarde, die leidde tot een automatische beëindiging van de handelshuurovereenkomst, niet als louter potestatief kon worden gekwalificeerd (waarvan de vervulling van de enkele wil van één partij, in casu de verhuurder, afhing), aangezien zij afhing van het einde van de franchiseovereenkomst, zoals in onderlinge overeenstemming door de partijen bepaald. Het was voor beide partijen namelijk vanaf de sluiting van de franchise- en handelshuurovereenkomsten duidelijk en ondubbelzinnig dat de handelshuurovereenkomst automatisch zou eindigen bij het einde van de franchiseovereenkomst, en omgekeerd, behoudens wanneer verlenging werd verleend door de franchisegever-verhuurder.

Naar aanleiding van dit vonnis in hoger beroep heeft de franchisenemer-huurder beslist cassatieberoep in te stellen. 

Wordt vervolgd…

Auteur : Marie Canivet en Frédéric Paque