De belofte tot hernieuwing van de handelshuurovereenkomst Blijf waakzaam!

De hernieuwing van de handelshuurovereenkomst is één van de meest delicate aspecten van de handelshuurwet. Zelfs de meest ervaren praktijkjuristen betrachten de grootste omzichtigheid wanneer ze hiermee worden geconfronteerd, uit vrees in de valkuilen van de hernieuwing te lopen.

Onder de meest voorkomende valkuilen hebben wij ervoor gekozen de vraag te behandelen naar de draagwijdte van de door de verhuurder geformuleerde belofte tot hernieuwing van de huurovereenkomst.

Hoewel in de rechtsleer en de rechtspraak doorgaans aanvaard wordt dat de verhuurder, bij het sluiten van de oorspronkelijke huurovereenkomst, aan de huurder kan beloven dat hij zich niet zal verzetten tegen de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst, volstaat een dergelijke afstand van recht juridisch niet om de huurder te garanderen dat hij de hernieuwing effectief zal verkrijgen.

De afstand door de verhuurder van zijn recht om de hernieuwing van de huurovereenkomst te weigeren:

1. Laat de partijen niet toe af te wijken van de dwingende vormvereisten van het hernieuwingsverzoek zoals opgelegd door artikel 14 van de handelshuurwet.

Het Hof van Cassatie stelt in dit verband dat: “(…) De omstandigheid dat de huurder voor de aanvang van de termijn voor de huurhernieuwingsaanvraag een overeenkomst van huurhernieuwing heeft gesloten, hem niet vrijstelt van de verplichting om binnen de in art. 14, eerste lid, Handelshuurwet bepaalde termijn de huurhernieuwing te vragen.”[1]

Zelfs indien hij beschikt over een schriftelijke belofte tot hernieuwing van zijn handelshuurovereenkomst, zal de huurder dus niet worden ontslaan van de verplichting om de hernieuwing volgens de voorgeschreven vormen te vragen, op straffe van verval van zijn recht op hernieuwing.

1. Impliceert niet noodzakelijk dat de verhuurder eveneens afstand doet van zijn recht om de modaliteiten van de huurovereenkomst tijdens de hernieuwingsperiode te onderhandelen.
   • Het regime met betrekking tot de weigeringsgronden voor de hernieuwing valt immers onder artikel 16 van de wet van 30 april 1951, terwijl de bepalingen  betreffende de modaliteiten van de hernieuwing onder artikel 18 van diezelfde wet vallen. Bovendien bevestigen de rechtspraak en de rechtsleer dat “een dergelijke belofte tot hernieuwing dus de instemming van de verhuurder met het principe van de hernieuwing inhoudt, maar niet met de modaliteiten ervan.”[2]

De verhuurder die zich ertoe beperkt te beloven de hernieuwing van de huurovereenkomst niet te weigeren, kan dus in zijn antwoord op het hernieuwingsverzoek van de huurder een nieuwe huurprijs of andere gewijzigde voorwaarden voorstellen, zonder daardoor zijn belofte tot hernieuwing te schenden.

• Bovendien gaat bepaalde rechtspraak zelfs zo ver dat ze het dwingend karakter van artikel 18 van de wet van 30 april 1951 in het voordeel van de verhuurder inroept, door te oordelen dat de verhuurder “echter niet op voorhand afstand [kan] doen van zijn recht om alsnog de voorwaarden,
  in het bijzonder de prijs, te bespreken en desnoods een beroep te doen op de vrederechter.”[3] Wij plaatsen enkele kanttekeningen bij dit laatste punt, in die zin dat het gaat om een geïsoleerd vonnis, dat tot op heden geen weerklank heeft gevonden in de overige rechtspraak.

Gelet op het voorgaande zullen geïnformeerde partijen de grootste omzichtigheid aan de dag leggen wanneer ze ervoor kiezen een belofte tot hernieuwing vanwege de verhuurder te voorzien en, in voorkomend geval, de voorwaarden ervan nader te bepalen, teneinde onaangename verrassingen op het beslissende moment te vermijden.

[1] Cass. 21 maart 2003, Pas., 2003, p.590, obs.

[2] Van den Haute, E., « Chapitre 7 – Renouvellement du bail commercial » in Traité des contrats spéciaux, 1e édition, Bruxelles, Larcier-Intersentia, 2024, p. 1212 ; Vred. Brussel (4^de kanton), 10 mei 1994, J.J.P., 1994, p. 3

[3] Vred. Geraardsbergen 25 oktober 2023 – R.W. 2023-24, liv.20, 792

Osborne Clarcke